【美国房地产知识】美国地产产权探讨

独立房地产产权


  1.自由拥有的产权(Freehold Estates)。产权人在自己的有生之年或更长的时间(永久性)拥有的房地产权利。


  1)绝对所有权(Fee Simple Absolute)。其法律解释为:绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权,在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权,并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利,它由所有者绝对控制,但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)


  2)可废止的所有权(Fee Simple Defeasible)。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件,一旦条件未满足,其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式:
  A、可决定的所有权(Fee Simple Determinable)。假设有一房地产的转让合同上注明:此物业只能用做学校用途,只要有学校在这个物业上存在,其转让的所有权将一直有效。这种所有权可能永久存在,也可能当特定条件未满足时(如学校建筑不存在时)被废止。

独立房地产产权


  1.自由拥有的产权(Freehold Estates)。产权人在自己的有生之年或更长的时间(永久性)拥有的房地产权利。


  1)绝对所有权(Fee Simple Absolute)。其法律解释为:绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权,在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权,并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利,它由所有者绝对控制,但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)


  2)可废止的所有权(Fee Simple Defeasible)。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件,一旦条件未满足,其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式:
  A、可决定的所有权(Fee Simple Determinable)。假设有一房地产的转让合同上注明:此物业只能用做学校用途,只要有学校在这个物业上存在,其转让的所有权将一直有效。这种所有权可能永久存在,也可能当特定条件未满足时(如学校建筑不存在时)被废止。

  B、即时生效限制的所有权(Fee Simple subject to Executory Limitation)。房地产转让人可依据此项权利,在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时,将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。


  3)限定继承的所有权(Fee Tail)。根据此项权利,房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有,受让方可在其有生之年拥有该房地产,一旦死后,必须将房地产的所有权传给其直系后裔(儿女、孙儿女),不能让渡给家庭以外的人。如果受让方死后无后裔的,该房地产将归还原转让方。


  4)有生之年的所有权(Conventional Life Estates)。根据此项权利,房地产所有者的所有权仅限于其有生之年,一旦死后,该房地产的所有权即时消失。寡妇产(Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利)、鳏夫产(Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利)、家园产(Homestead, 只限家庭占有的土地)属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产,购买者对该房地产的权利仅限原所有者的有生之年,在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利,但控制了其最终的处分权。

  2.租约(非自由)拥有的产权(Leasehold or Nonfreehold Estates)。通 过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权,房地产的所有权依然属房 地产产权的所有者所有,因此,在租约期满后,地主(房东)依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约(非自由)拥有的产权有四种形式:


  1)固定年限租约(非自由)拥有的产权(Estates for Years)。这是租约(非自由)拥有的产权的一种最普遍的形式,其产权的期限有一个固定的开始和结束时间,时间的长度可以是一天,也可以是一万天。但根据有些州的法律,超过100年的租约(非自由)拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后,产权自动回归地主(房东),无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。


  2)阶段性自动续约的租约(非自由)拥有的产权(Estates from Period to Period)。当 地主(房东)和租客签订租约时,根据法律会设定一个阶段(一个月、一个季度、一年等),到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知,该租约将按原设定的 阶段无限期地自动延期。提前终止租约的通知须经双方协商同意,并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段相同,如一个月自动续约的租约须提前一 个月完成终止租约的谈判和正式通知。


  3)意愿性租约(非自由)拥有的产权(Estate at Will)。租 约无固定的时间,只要租约双方同意,租约可以无限期生效,但也可以在地主(房东)和租客的提前、合适的通知下,随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规 定,也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦,但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产,房东在出租其大厦时,会制订隐含性租约条款,如此租约持续至房东出售该房产时


  4)强制性默许租约(非自由)拥有的产权(Estate at Sufferance)。当 一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后,在未取得地主(房东)的同意下,仍继续强制性地占据该房地产,此种产权被称为强制性默许租约(非自由)拥有的 产权。从技术层面上说,此种形式不能称之为产权的一类,因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产,但由于他原有的占据是合法的,法律上因此产生了此类产 权形式。

  共同房地产产权
  共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类:
  1.联合占有(Joint Tenancy)。两个或两个以上的对房地产的共同所有,其权益不可分割,当其中一人死亡后,其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性,一旦其中的一个一致性受到损害,联合占有的共同房地产产权将自动灭失。
  1)时间的一致性(Unity of Time)。要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。
  2)产权获得的一致性(Unity of Title)。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。
  3)权益的一致性(Unity of Interest)。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有绝对所有权,而另一方拥有有生之年的所有权。
  4)占有的一致性(Unity of Possession)。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

* 本人属于个人意见,对任何名次及条款请咨询专业律师

 

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