【商业地产】影响美国商业地产十大问题

美国得克萨斯A&M大学房地产中心首席经济学家Mark G. Dotzour博士,在最新的一份报告中指出了影响2007年及未来美国商业房地产建设的一些关键性问题。

1.公司利润增长放缓很可能减少市场对写字楼、工业和零售物业的吸纳能力

  过去四年,企业利润以两位数的速度增长,但随着利率、油价和劳动力成本的上升,利润的增长将有所放缓。标准普尔(S&P)在8月份的经 济预测报告中指出,未来三年S&P500指数成分股每股净利润的年增长率将不超过2%。在这种情况下,企业管理层将花费更多精力控制成本,并降低 雇员数量的增长速度。

  2.离岸外包将继续减少美国国内对工业地产的需求

   美国的制造业工作岗位将继续向低成本地区转移,而中国则是目前最炙手可热的目的地。但随着中国的工资水平逐渐上涨,未来的生产活动可能转向越南等成本更 低的市场。同时,由于墨西哥在地理上更接近美国消费者,为节省运输费用提供了条件,因此重新受到重视。在不远的将来,汽车工业的离岸生产比例将大幅上升。 这些趋势都将减少美国国内对工业地产的需求。

美国得克萨斯A&M大学房地产中心首席经济学家Mark G. Dotzour博士,在最新的一份报告中指出了影响2007年及未来美国商业房地产建设的一些关键性问题。

1.公司利润增长放缓很可能减少市场对写字楼、工业和零售物业的吸纳能力

  过去四年,企业利润以两位数的速度增长,但随着利率、油价和劳动力成本的上升,利润的增长将有所放缓。标准普尔(S&P)在8月份的经 济预测报告中指出,未来三年S&P500指数成分股每股净利润的年增长率将不超过2%。在这种情况下,企业管理层将花费更多精力控制成本,并降低 雇员数量的增长速度。

  2.离岸外包将继续减少美国国内对工业地产的需求

   美国的制造业工作岗位将继续向低成本地区转移,而中国则是目前最炙手可热的目的地。但随着中国的工资水平逐渐上涨,未来的生产活动可能转向越南等成本更 低的市场。同时,由于墨西哥在地理上更接近美国消费者,为节省运输费用提供了条件,因此重新受到重视。在不远的将来,汽车工业的离岸生产比例将大幅上升。 这些趋势都将减少美国国内对工业地产的需求。

  3.离岸外包将开始弱化美国国内对写字楼的需求

  业务流程外包(BPO) 是最近的一个热点。受各种因素的驱动,大公司正在将他们的人力资源等职能进行整体外包,包括薪资福利、人事和采购等事务。此外,会计师事务所也开始外包它 们的退税业务。最近会计行业制订了相关规则,向客户发出有关退税服务离岸外包的通知。因此,企业职能部门的离岸外包将在一定程度上减少美国国内对办公空间 的需求。

  4.全球追求投资收益的资金依然过剩。

  目前投资资金充斥全球。澳大利亚已经还清了过去10年的所有政府债务,其强制养老金计划创造了数十亿美元的投资资本。

  美国企业的留存的未分配收入已经超过5600亿美元,大量现金充斥市场。由于缺乏足够的投资选择,许多企业将这些资金用于提高分红或回购股票。

  追逐高回报的投资者已经转向了另类投资。目前全球对冲基金管理的资产已达1.5万亿美元,投资机构在商品市场上的投资也从1999年的60亿美元暴增到目前的1000亿-1200亿美元。

  日本央行则投放了利率不到1%的债券。在日本以1%的利率借款,然后投资于利率达5%的美国国债,这显然是个不错的选择。

  中国政府无法将其收入及时“消费”,现在已经积累了近1万亿美元的外汇储备,多数用来购买美国政府债券。

  5.各类基金会通过另类投资渠道寻求更高的收益。

  今天,各类接受捐赠的基金会已经显著加大了向对冲基金、大宗商品、房地产和私募基金的投资。房地产投资和开发已经进入了他们的投资“菜单”。

  6.养老金通过另类投资渠道寻求更高的收益。

  像基金会一样,养老基金也在拼命追求更高的收益。最近的金融经济学文献指出,房地产应该占这些机构投资组合的6-12%。过去5年,许多机构一直在加大对房地产的投资,但仍大大低于目标投资规模,因此未来几年会有更积极的动作。

   7. 养老金和REITs无法从现有的房地产投资中获得足够的收益,他们认可通过自行开发房地产而非收购现有物业来获得更高的收益。

  标普最近对20个美国较大城市的调查发现,养老金融资的平均水平已经从2000年的99.8%下降到2004年的85%。

  为了追求更高的收益,养老金正在寻求进入土地开发领域。俄勒冈州公职人员退休基金和加州教师退休基金已经与Regency公司合作进行房地产开发。

  8.相对于股票和债券,投资者仍然更偏好房地产。

  调查机构Roper 于2005年底完成的一份调查报告显示,有69%的投资者认为房地产投资要好与股票投资。在一个低收益的全球投资环境中,投资者已经从股票转向了房地产、 大宗商品、对冲基金、艺术品甚至具有收藏价值的早期大马力轿车。从2000年初到现在,道指下跌了2%而标普500指数下跌了10.6%。而同期 REITs的平均市值上涨了142.1%,主要REITs上涨了271%。

  9.重大的企业欺诈和会计丑闻继续压制投资者对上市公司股票的投资热情。

  从安然(Enron) 到房利美(Fannie Mae)一系列重大公司财务丑闻已经使美国投资者对企业道德和会计可信度的怀疑越来越深。调查发现,2005年底有51%的投资者认为美国的最近的公司丑 闻只是“冰山一角”。只有9%的人认为金融服务公司是“完全可信”的,而上一年这个比例为14%。同时,只有13%的人认为大型公共会计公司是“完全可 信”的,而有61%的投资者认为企业CEO的行为可能有违职业道德。

  瑞富(Refco)上市后不到两个月即宣告破产进一步延续了恶性金融事故频发的趋势,近几个月多家公司高管被曝操纵股票期权回溯时间,继续打击投资者信心。只要投资者对华尔街存有疑心,房地产就仍是具有吸引力的投资替代品。

  10.美国企业所面临的主要商业风险——利率倒挂,可能导致2007年或2008年出现经济衰退。

  2005 年12月底,美国出现了5年来的首次收益率曲线倒置(利率倒挂),并在之后的9个月中维持现有水平或倒挂状态。美联储经济学家指出,在最近发生的8次经济 不景气周期中,都出现了利率倒挂的情况,只有一次出现了错误“信号”。美联储驻达拉斯经济学家Harvey Rosemblum指出,利率倒挂通常预示一年内将出现经济衰退。

  不管是否出现正式意义上的经济衰退,利率倒挂意味着就业增长很可能将出现下降。因此,市场对商业房地产的需求增长也可能出现衰减。

  Dotzour博士指出,根据上述十个问题判断,未来两年支撑美国商业房地产发展的基本条件将继续加强,市场将继续吸收供给存量(但速度趋 缓),空置率将继续降低,并支撑租金的上涨。目前房地产业面临的主要风险是过度建设,虽然收益已经较低,但开发商的投资热情还在维持。

  随着REITs、 养老金和各类基金会进入房地产开发市场,未来几年很可能出现供给过剩的局面。因此,未来一两年美国商业房地产建设的市场前景还是比较明朗的,但只要出现以 下两种情况中的一种,开发热度就会退去:1)过度建设导致房地产收益触底;2)股票市场重新获得投资者青睐。

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