【地产知识】美国城镇化进程中的人口郊区化【城镇化】

其一是收入效应,收入的增加会引致人们对低密度住宅的需求,因此,从国际经验观察,高收入会促使人们到离市中心更远的郊区居住;其二是成本效应,一方面是 市中心高昂的房价和生活成本,另一方面是新的交通工具使得人们的交通费用下降,通勤范围扩大。因此,交通技术的创新通常会导致通勤费用和通勤时间的节约, 从而使郊区的生活和居住成本下降;其三是就业岗位的郊区化和人口的分散化之间的相互推动也是一个十分重要的因素,就业岗位随着人口转向郊区,同时,工人又 进一步随着就业岗位转移至城郊。

其一是收入效应,收入的增加会引致人们对低密度住宅的需求,因此,从国际经验观察,高收入会促使人们到离市中心更远的郊区居住;其二是成本效应,一方面是 市中心高昂的房价和生活成本,另一方面是新的交通工具使得人们的交通费用下降,通勤范围扩大。因此,交通技术的创新通常会导致通勤费用和通勤时间的节约, 从而使郊区的生活和居住成本下降;其三是就业岗位的郊区化和人口的分散化之间的相互推动也是一个十分重要的因素,就业岗位随着人口转向郊区,同时,工人又 进一步随着就业岗位转移至城郊。

美国人口的郊区化趋势也印证了这一点。1920~1930年,美国郊区人口增长了34.2%,而同期中心城区的人口增长率为22.4%。20世纪四、五年 代,美国有郊区化迎来了最为波澜壮阔的时期,1950年代,美国郊区人口增长了1900万,十年增长了50%,而中心城区只有10%的增速,人口增加仅为 630万,如果不考虑中心城区边界的扩张,城市中心人口增长仅为1.5%,郊区人口的增长率则达到了城区人口的41倍以上。1970年代,郊区人口已经占 到美国人口的37.2%,1980年,郊区人口达到了1.91亿,在美国人口的占比中达到44.8%,某种程度上,美国已经成为一个郊区化的国家。仔细探 寻人口郊区化的动因和效果,不外乎以下几点:

第一,交通运输工具的革新是人口从中心向郊区的流动的驱动力之一。最 初的城市人口主要集中居住在城市中心,由于技术限制,工厂生产和经营必须在同一地区,但是随着新的交通运输工具(城市火车、马车、有轨电车等)的投入运 营,城市的通勤范围进一步扩大,交通工具的变迁扩大了城市的外延。同时不同交通工具之间的竞争促进了通勤费用的下降,这在很大程度上促成了人口的郊区化趋 势。特别是随着汽车的发明和汽车的大规模生产及价格下降,以汽车为基础的生活方式下,郊区化达到了顶峰。

从这个意义上讲,郊区化是在汽车轮子下面的郊区化,1930年汽车的保有量已经达到2300万辆,每5个人就有一辆汽车,1945年之后,汽车的保有量继 续提升,1960年汽车保有量达到了6200万辆,1990年,汽车的保有量达到了15700辆,每千人拥有的汽车量达到621辆。与传统的交通工具相 比,汽车操作灵活,可以深入城市和农村,这一便利性使得汽车极大地改变了城市的空间结构,汽车允许人们生活在离城市中心距离略远的地区,从而带来城市居民 生活和就业的空间分离。

随着郊区居住人数的增加,工厂对于厂址有了更大选择,工业郊区化趋势也日益明显。1940年,全美工业园区的数量只有区区35个,但是到了1970年代, 这一数字猛增到2500个,郊区日益成为制造业的主要选择,这便带来了城市中心的地价下降和郊区地价的上升,郊区化带来的直接影响便是房地产的繁荣,郊区 化使得买房的比例由原来的41%上升到46%,洛杉矶的郊区人口在20世纪20年代增长了六倍,而同期的中心城区人口增长则仅有26%。

第二,美国人口的郊区化带有明显的渐次性。通 常首先是富有的上层阶级和中产阶级搬出城市中心,居住在郊区地带,随着郊区化趋势的推进,城市中心的人口结构出现了较为显著的变化,留在城市中心的主要是 黑人和来自农村的移民,城市出现了贫民化的趋势。同时随着郊区人口、族裔、阶层的不断分化,最初居住在郊区的富人,选择向更远的风景优美的郊区移动。这就 造成了一个现象,即人口的郊区化呈现出明显的梯度特征:城市人口向郊区迁移,郊区人口向更远的郊区迁徙,城市的边界进一步扩大。但是受基础设施服务的制 约,人口的郊区化不可能无限扩展,这便为卫星城的发展提供了契机。尽管在人口的绝对数量上,中心城市的人口增长快于卫星城市,但是在增速上,卫星城显著快 于市区,卫星城郊区的增长速度又快于卫星城。

第三,黑人对城市中心的占据进一步促进了人口的郊区化趋势。20世纪,美国黑人大迁徙,南部的黑人向东北部和西部地区迁徙,同时由于黑人相对高的生育率,黑人在城市中的占比不断提高。截止1970年,纽约等12个大城市的黑人比例达到了黑人总数的28%,纽约的黑人总数达到了166.7万,芝加哥达到了110.3万。

虽然在法律上种族隔离政策已经消失,白人对黑人仍旧有一种天生的排斥感,通常情况下,白人社区禁止向黑人出售甚至出租住宅,一个社区一旦有一个黑人进入, 其价值立刻下降剧烈,一个白人跟其邻居交恶后,其最恶毒的报复手段便是将自己的住宅租给或卖给黑人。白人如此反感黑人,既有种族歧视的因素,也有其他因 素,由于黑人文化水平低,黑人群体的犯罪率高,白人便将黑人视为潜在的犯罪对象,黑人进入社区,无形中增加白人的恐惧,且黑人大多在经济上较为困难,无力 对房屋进行必要的修缮,从而对社区居民的居住环境带来一定的负外部性,因此黑人的进入,使得白人干脆抛弃原来的社区,而转移到郊区。