【商业地产】商业地产融资模式与概念

一、商业地产融资模式与概念(上)

(一)地产融资模式

目前常见的房地产融资渠道主要有:国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷 款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟选择哪种融资方式,从来就没有标准答案和绝对的优劣之分,关键是要看企业 的实际情况适合哪种融资方式及其规则。

一 般来说,最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下,当融资规模超过千万元但不足2亿元时, 信托和外资商业银行贷款是很好的选择;当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时,就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条 件。

当 然,对那些地理位置很好的房地产项目,即使处于开发前期,尚没有成熟物业的阶段,也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式, 由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因,并不是合适的开发商短期内融资手段,而应作为中长期战略方向去努力。

一、商业地产融资模式与概念(上)

(一)地产融资模式

目前常见的房地产融资渠道主要有:国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷 款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟选择哪种融资方式,从来就没有标准答案和绝对的优劣之分,关键是要看企业 的实际情况适合哪种融资方式及其规则。

一 般来说,最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下,当融资规模超过千万元但不足2亿元时, 信托和外资商业银行贷款是很好的选择;当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时,就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条 件。

当 然,对那些地理位置很好的房地产项目,即使处于开发前期,尚没有成熟物业的阶段,也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式, 由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因,并不是合适的开发商短期内融资手段,而应作为中长期战略方向去努力。

(二)主要融资模式概念阐述

1、商业银行贷款

商业银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。它包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款以及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。

国内商业银行贷款的种类:

(1)信用贷款,它又可分为以下五种内型:

A普通限额贷款;

B透支贷款;

C备用贷款承诺;

D消费者贷款;

E票据贴现贷款;

(2)担保贷款

根据充当担保物的不同,担保贷款可分为两种:

A担保品贷款;

B保证书担保贷款。

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2、信托

   信托,简单地讲,是投资者基于对信托公司的信任,将其财产权委托给信托公司由其运作,信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财行为。自 2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来,信托公司在房地产资 金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新上海国际大厦资金信托计划”——中国第一支房地产信托产品的出现为标志,中国信托业再 次走入房地产融资领域,并以新的面貌和模式推动着房地产业的发展。

信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。

(1)信托贷款

信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。主要有三种具体方式:

l 债权信托

由于上调存款准备金,部分商业银行为了缓解头寸的紧张,将房贷资产出售给信托公司,也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业。

l 前期贷款

因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行,而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目,便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入,在此期间再办理各项审批手续,当审批通过后再向银行申请贷款。

l 主要贷款

也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。

与商业银行贷款相比,信托贷款有以下几个特点:期限较短;对资金及收益安全性要求较高;利率相对较低;单纯依靠信托资金,开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份,筹集5000万每份不低于25万);适用于滚动式开发形式等。

 (2)股权信托

房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资,信托公司派出董事或财务人员参与项目管理,在信托终止时,项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。    

这种形式的信企合作方式有以下明显特征:

首 先,对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置,现有两种方式:一是开发商或公司其它股东回购;二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开 发商,而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果,为委托人(投资者)谋取较好的投资收益,本身也从中获取一定的信托报酬。

其 次,股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质,作为股东每年的回报率在合同中是固定的,不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者 相对控股地位,能够参与企业的重大资金投向的决策,以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求也较高,但这是任何一家企业正常发展中的起 码要求,也是为了保证信托品种的安全性,收益性。

(3)受益权信托

信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证,募集到资金后再让渡给房地产企业,是财产信托的一种。

中 煤信托(中诚信托的前身)去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产 委托给中煤信托,设置财产信托,荣丰公司享有该财产的全部受益权,中煤信托向投资者发行受益权证,将部分受益权出售给投资者,投资者优先于荣丰公司享有这 部份权益。一举为荣丰公司融集资金近1.8亿元。按成本价2200元/米计算,可开发近8万平米相当于6层6单元的板式楼10栋左右,一个完整的花园式小 区,售完可使开发商获取近6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。

这 种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保,而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险,使 资产的有形价值向无形价值延伸、扩展,这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致,而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制, 为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产,当受托人破产清算时,信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而 言,当委托人破产清算时,信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的,在这种合同里受益人不是唯一的)。中煤信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑 发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。

(4)租赁权信托

租赁权信托,就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限,投资者在购买租赁权后自己并不参与经营,而是委托信托公司进行统一管理,享受回报,信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。

“爱 建新城”地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的“爱建新城”地下商铺租赁权,委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理,收取 经营收益。第一百货于信托计划生效后受托经营管理“爱建新城”地下商铺,并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。开发商爱达置业将“爱建新城”地下 商铺的房产所有权抵押给爱建信托,并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托,作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。

从信托财产交付的原始形态进行分类,租赁权信托属于集合资金信托的范畴,委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司,购买物业的租赁权,因此在发行上仍受200份的限制。租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资,改善其现金流水平,其本质就是一种资产证券化产品。

(5)混合式信托

混合式的房地产信托是信托贷款和股权信托两种典型模式的混合,即信托计划募集的信托资金部分用于增资项目公司,部分用于向项目公司贷款。同样,由于存在股权交易的模式,其数量也非常有限。典型的产品包括“力宝科技建材城资金信托计划”:

2003年7月1日,浙江省国际信托投资有限责任公司(浙江国信)推出力宝科技建材城资金信托计划,募集资金4000万元,期限为2年,预计年收益率在4.6%左右。

信托资金中的l000万元入股温岭市力宝科技建材城有限公司(占40%),为第一大股东:另外3000万元信托资金借给温岭市力宝科技建材城有限公司。浙江力宝高新建材股份有限公司承诺2年后以1160万元的价格购买信托持股部分;温岭市力宝科技建材城有限公司按季支付浙江国信3000万元贷款的利息,2年后到期偿还贷款本全。

市场上还有一种混合类的信托产品,是分别以股权和债权方式投向不同的开发项目,这实际上是一种拼凑规模的组合方式,与上述讨论无关。

3、私募融资

私 募融资是指不采用公开方式,而通过私下与特定的投资人或债务人商谈,以招标等方式筹集资金,形式多样,取决于当事人之间的约定,如向银行贷款,获得风险投 资等。私募融资分为私募股权融资和私募债务融资。私募股权融资是指融资人通过协商、招标等非社会公开方式,向特定投资人出售股权进行的融资,包括股票发行 以外的各种组建企业时股权筹资和随后的增资扩股。私募债务融资是指融资人通过协商、招标等非社会公开方式,向特定投资人出售债权进行的融资,包括债券发行 以外的各种借款。

4、REITs

REITs 就是房地产投资信托基金,是英文“Real Estate Investment Trust” 复数形式的缩写。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。REITs是一种十分成熟、国际通行的一种大型商业物业投资行为。

REITs 起源于是于19世纪20年代的美国,当时的美国的法律规定:房地产开发以后,不允许出售,只能出租,这样一来,开发商无法迅速地实现资金回笼,发展问题光 靠收回的租金难以为继。哈佛商学院的专家经过研究,决定以这样一种方式来解决房地产开发商所面临的问题:以开发商手中正在收取租金的物业为依托,汇聚公众 投资,以物业所收取的租金作为投资人的回报,并跟投资人约定赎回期限,返还投资人的本金,这就是REITs基金的发源。REITs从上世纪六十年代初开始 在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。2003年底,中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划” 在北京推出,标志着中国房地产信托基金(REITs)的雏形初步形成。

REITs 主要是针对商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,更关注房地产开发后的经营。REITs要求要有专业投资机构和专业的管理机构,这样才能 保证REITs的安全运作。目前国内能达到诚信、专业、职业、敬业的投资机构和管理机构还很少!同时,REITs像所有的金融产品一样,有着巨大的道德风 险。

5、股权融资

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司,协助融资人快速成长,在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资,取得高额投资回报的一种投资方式。

股 权融资的方式有多种,最常见的是以合资形式成立项目公司,双方根据项目所需资金,特别是启动资金的缺口按比例投资,实现销售后,利润同样按比例分红。通常 这都是一种短期的融资方式。出资的方式也不都是现金,也有土地等其他方式。股权融资方式是很多不具备银行融资和资本市场融资条件的房企和资金实力差的中小 项目公司最便捷和可操作的方式。

二、商业地产融资模式的分析

(一)商业地产融资模式的发展趋势

当 前房地产融资主要渠道还是银行,这种状况在短时间内难以改变。中国投融资是一个高度管制的行业,其中4大国有商业银行占据了绝大部分的市场份额,是各行业 融资的主渠道。目前,中国商业银行资产28万亿元左右,中国的信托机构、证卷机构、保险机构所有的资产加起来不到商业银行的1/10。特别在房地产领域, 其他融资方式如上市比较严格,发行企业债也比较困难,产业基金尚未得到法律保护,这对于地产企业所急需短期资金的状况来说是难以解决实际问题的。因此开发 企业更是高度依赖于银行信贷发展。

但是在央行开始加强对地产金融风险的关注和控制后,从我国投融资市场的发展特别是当前房地产融资的方向、趋势来看,信托将会成金融创新的主力和示范,并在相当长的一段时期内以信托加银行的方式来表现。

21世纪商业地产金融的主流模式应该是以信托为主线,其他金融配套的一种多元化的融资模式。国内目前的房地产金融政策大环境下,商业地产开发商期待着更多的融资渠道和新型金融工具,而REITs(房地产投资信托基金)必然成为我国商业地产融资的一条新通道。

(二)信托成为主流融资模式的成因

首 先,相关法律法规不断完善为信托业务的发展打开了局面。2002年6月《信托公司管理办法修订稿》以及一些等等规定的出台,为信托业务的正式规范开展奠定 了基础。2004年11月,银监会出台《房地产信托管理暂行办法征求意见稿》,突破了原来信托集合资金计划200份的限制,既为信托融资模式的发展广开了 空间,也使以信托财产管理制度来进行财富管理和融资,成为我国投融资行业一个新的增长点。同时,信托公司还据此可以为房地产公司提供较大额度的资金,即使 房地产开发商4证不齐全的情况下,信托公司也可以为其进行融资。

    其次,信托业务的灵活性使其适应面非常宽广。信托公司可以作信托业务、货币业务、资本业务,以及直接作产业投资。正是由于信托业务的灵活性和经营范围的广 泛性,有人将信托公司称为国内的金融百货公司。但它并不是像人们通常想的那样只是一个过桥资金,而是还可以为房地产提供全程性的金融服务。比如房地产企业 通过信托投资公司融资1个亿,这1个亿资金可以成为注册资本金,房地产公司依此取得4证,然后可能再通过商业银行作后期贷款。项目进入正常的开发运作轨道 之后,再把钱还给信托投资公司。

值得注意的是,在房地产金融创新领域,商业银行和其他金融机构都很难有业务创新空间。而信托可以以财产权、收益权以及优先购买权等多种方式提供融资服务,可以作为国内房地产金融创新的主流模式。

    第三,信托加银行的融资模式将会被进一步重视。随着中国发展越来越开放的态势,中国金融机构以分业经营管理为主的业务格局中,已出现了混业经营的趋势和苗 头,如商业银行也开始允许设立基金管理公司,还有的商业银行开始开发信托管理业务,推出银行信贷加信托相结合的模式。

第 四,信托投融资相对来讲风险较低,而收益较高。 包括信托在内的所有金融产品都有一个三性原则,一是安全性,二是收益性,三是流动性。而信托业务中格外有一项财产隔离规定,即信托财产独立受信托法保护, 不为信托公司债务所影响。这说明信托融资是在注重风险的前提下发挥灵活原则优势。同时,目前在中国信托收益是免税的,信托所得收益部分我国税务总局还没有 相关规定,因而产生所有收益按照规定或约定的收益率全部都给投资人,不需要纳税,增加了投资人的收益和对信托业务的兴趣。

(三)房地产信托融资面临的法律环境

国 内房地产信托融资环境紧中有松。近年来,房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖。从2003年6月5日中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷的通 知》(一般称为“121”号文件”),到2004年的提高金融机构存款准备金率、自有资本金由20%提高到35%以上、“8.31”土地大限、央行加息、 《征求意见稿》取消了房地产信托计划中信托合同200份的限制。进入2005年,温家宝总理在《政府工作报告》中强调“重点抑制生产资料价格和房地产价格 过快上涨”,接着就有了2005年3月的上调住房贷款利率、2005年4月的国务院稳定房价的八点意见、2005年5月的七部委新政,房地产行业遭遇前所 未有的财政、金融、供求等全方位的调控“关怀”。2005年9月中国银监会下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发 [2005]212号),提示信托投资公司密切关注房地产业务风险,规范经营行为,并进一步提高了房地产信贷发行的门槛,因而在房地产信托发行数量和规模 即出现了大幅回落。

近 期,于2008年10月底下发的256号文,银监会要求信托公司对房地产信托加强风险控制,重申对开发商的筛选必须严格执行——自有资金比例超过35%、 四件齐全、二级以上开发资质,只有满足三个条件的房地产开发商才能融资。其中,股权加回购都被界定为融资行为,如果严格按照265号文来操作,难度将大大 增大。喜则是2008年12月初国务院工作会议提出金融“国九条”,其中言明将放开REITs大门,并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道 ——这还是REITs第一次迎来最高管理层的肯定信号,被开发商寄予厚望多年的REITs终于破冰在即。

(四)房地产信托融资的风险与控制

总体而言,从未来的发展看,中国的房地产信托融资将有很大的发展空间。但是,由于房地产信托融资是一种新的方式,需要改进和创新的地方也比较多,也同样存在一定的风险,主要体现在以下几个方面:

1、房地产行业风险

房 地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大,利润回报较高。房产本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,还可能滋生投机风 险,如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响房地产信托。信托公司在信托资金运用过程中, 可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整,灵活机动,来抵御可能出现的房地产行业波动,规避风险,保护投资者利益。

2、项目自身及市场风险

对 项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的 先天缺陷是无法避免的。信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独 立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保 证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大 限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。

3、道德风险

作 为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构———中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活 动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面 的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。

三、商业地产信托融资运作模式操作流程 

(一)内地房地产信托运作模式

1、传统贷款型信托融资模式

(1)操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审定;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

(2)优点

管理比较简单,收益比较稳定。

(3)存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

2、股权型信托融资模式

这 种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价的方式将股权回购,这种方式实质是 阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城 项目。

(1) 操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。

第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原关联方签署股权回购协议。为了确保回购协议的履行,双方可能需要有一些担保的条件。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

(2)模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。

信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商资本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

(二)美国模式

美国的REITs通常以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要的运作流程为:

1、评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS基金募集的策划,主要工作包括:预估所需资金的数量,确认选择REITS基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

2、接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节与募集细节和承销方式等工作。

3、接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟定申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

4、接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要确定对象并签订REITS管理顾问契约,确定权利义务关系。

5、申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签订REITS契约。

REITS 成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需要经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施的投资计 划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REITS证 券,投资收益则从保管机构获得。

(三)日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者;由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配给投资者。

(四)运用房地产信托的操作要点

对 于信贷类的信托产品,包括许多股权类的产品,资金的使用更多地体现为“过桥贷款”的性质。即对于某些自有资金不足,项目进度未达到银行贷款条件的房地产项 目,通过信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入。当项目启动并达到银行贷款的条件,开发商就会改用银行贷款进行项目的建设。

对于从事房地产开发业务达到一定年限/拥有部分成熟业务的房地产开发公司而言,财产信托是一个对外融资的理想途径。它可以将未来比较稳定或者明确的现金流通过较低的贴现率获得当前的融资,用于其它项目的建设。

所有的房地产投资基金,都可以理解为不定向的房地产信托产品,而通常这样的产品期限一般都较长,国外的经验是8年左右,这需要投资人的积累。而积累的过程是一个收益反复确认的过程,即受托人能够给投资人带来预期的高收益,且没有失误过,经过若干次的反复确认后,投资人才可以放心的将资金交付,而且期限也会越来越长。

(五)信托公司推荐

银监会评出了8家A类信托公司,他们分别是中信信托、中诚信托、上国投、华宝信托、华信信托、对外经贸信托、平安信托、联华信托。