【商业地产】美国商业房地产是如何定价的?

商业地产定价和自住屋不同,在商言商,它是和cap rate挂钩的,cap rate 是指扣除了所有开支(一般不算贷款开支,假设是全现金购买)的净年收入,除以买价而算出的百分比,其实用来出租的房子的市价亦一样是这种计算依据。

    自住屋价格和市道供求有关,供过于求的时候平宜,求过于供的时候奇贵,跟建筑成本没关系,一平方尺可以五百,也可能五十,在供求平衡的地区,房价和成本价比较靠拢。

商业地产定价和自住屋不同,在商言商,它是和cap rate挂钩的,cap rate 是指扣除了所有开支(一般不算贷款开支,假设是全现金购买)的净年收入,除以买价而算出的百分比,其实用来出租的房子的市价亦一样是这种计算依据。

    自住屋价格和市道供求有关,供过于求的时候平宜,求过于供的时候奇贵,跟建筑成本没关系,一平方尺可以五百,也可能五十,在供求平衡的地区,房价和成本价比较靠拢。

    所以,商业地产在看来好的或差的地方,在房价很高或很低的地区,市价都是以它的cap rate来决定。一般来说,相对差的地区,cap rate以7% 到10% 左右,而在相对好的区,如大中城市最旺中心区,可在6%到 4% 之间,那些买家多是富人和财团,用现金购买。


     在相对差的地区, 商场的基本年租金在$9到$16左右一平方尺, 而在寸金尺土的旺区, 年租金可上$30甚至更高。

     租金一般以基本租金为准,再加上共用开支的分担,这包括地税,保险,清洁,垃圾和共用水电等等,大概合计年费$4左右每平方尺。如果是办公楼 condo,要额外分担请保安,请接待员,请清洁工,加上分担象住家那种HOA类似的维修预备金,每平方英尺的年费可近 $7。 一般他们给一个叫full service的固定租价,比如定在$17/SF/Year. 而不同于商场是基本租金加浮动的共用分担 (base rent NNN)。

 


    共用开支的分担是硬开支, 无论有租客与否都要月月付, 有租客时租客付,没有租客时业主也要付。举个例,如果说一个办公楼condo每平方尺租出$17年租, 实际上属于业主的部分可能只有$10。

     如果没有奇迹,市场上叫卖的商场和办公楼,都是按可提供的cap rate来叫价,一个百分百租出的,可索百分百的价,而只有七成租出的,只能要七成的价,要是全空的,只能求个跳楼价或是地价,要价可以千奇百怪,但如果 经过专业的中介之手,都离不开这个计算方法。

     认真验估卖方提供的cap rate对买家来讲非常重要,优质的租客,有较长的租约和稳定的历史的,可接受较低的rate如7%或更低,反之要要求较高的rate如9%或更高。另看 看具体租约合不合理,比如是卖家本身或亲友,签有明显太高租金的租约,因为他们不是真正的租客而很可能会离开,但却拉高了物业的出租率,扛抬高了卖价,要 特别小心。

     了解到商业地产的价位,投资者可从中选择适合自己的目标。

文章来源:美国搜房网