【商业地产】商业地产资金瓶颈如何解

“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路,万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展,有效缓解了资金压力。而同样作为香港租售并举的典型,恒隆地产以住宅销售补贴商业持有,在顺周期扩张持有商业物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。

作为新加坡轻资产模式的典型,嘉德置地采取了“私募+REITs”模式,REITs为私募基金提供退出渠道,而私募基金则为REITs输送成熟物业。作为美国轻资产模式的典型,波士顿坚持稳健的经营策略,控制融资成本和收购成本,驾驭地产估值周期,低谷时低成本并购,高估时出售物业套利,而铁狮门更是将轻资产模式发挥到极致,依托强大的品牌和优秀管理运营能力,突破资本约束,以不到5%的资本投入分享项目40%的收益。国内也有部分企业试水REITs,越秀REITs2005年在香港成功上市,成为第一只大陆资产在海外上市的REITs。

 

“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路,万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展,有效缓解了资金压力。而同样作为香港租售并举的典型,恒隆地产以住宅销售补贴商业持有,在顺周期扩张持有商业物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。

作为新加坡轻资产模式的典型,嘉德置地采取了“私募+REITs”模式,REITs为私募基金提供退出渠道,而私募基金则为REITs输送成熟物业。作为美国轻资产模式的典型,波士顿坚持稳健的经营策略,控制融资成本和收购成本,驾驭地产估值周期,低谷时低成本并购,高估时出售物业套利,而铁狮门更是将轻资产模式发挥到极致,依托强大的品牌和优秀管理运营能力,突破资本约束,以不到5%的资本投入分享项目40%的收益。国内也有部分企业试水REITs,越秀REITs2005年在香港成功上市,成为第一只大陆资产在海外上市的REITs。

通过对国外轻资产发展的地产商的研究,轻资产发展要注意以下几点。

首先,良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键:物业前期的开发和收购需要占压大量资金,嘉德采用“RE鄄ITs 私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题,而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张。

其次,良好的运营管理能力是成功的依托:无论是新加坡还是美国REITs,后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益。

再其次,优化资产组合是成功的推进力。新加坡嘉德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合,提升整体的投资回报水平。

最后,严格的风险控制是成功的保障:美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则 P/FFO或租金回报率/资金成本 把握行业周期,从而规避风险,实现低买高卖,以提高整体投资回报率。

无论是重资产还是轻资产发展模式,其发展都需要一定的时间和资本投入,而轻资产模式财务杠杆率更高,可以使商业地产商更好地突破资金瓶颈,获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟,商业地产商应逐步搭建RE鄄ITs平台,前端整合金融资源,后端提升运营能力,同时坚持风险底线,实现快速稳健的发展。