8月份市场及展望

秋至冬来, 地产市场渐冷却

8月份已经接近立秋, 虽然湾区中午还是烈日炎炎,但早晚已经可以感受到秋风的凉意. 湾区的地产市场也似这天气, 自从春天房价反弹, 一直到夏天的强劲增长,再到现在的逐渐冷却,冬天会怎样呢? 我们首先要分析一下这波地产小气候的起伏,然后再探究今后市场的走势.

今年春夏, 湾区大部分地区的房屋价格都有增长, Palo Alto 地区, 今年7月比较去年,中位房价上涨33.70%Cupertino 地区较去年,中位房价上涨11.2%, 房屋销售数量下降3.2% San Jose North Valley 地区中价位房屋较去年增长5.7%, Fremont地区中价位房屋较去年增长11.9%.

这波上涨是由市场上的供给不足,需求旺盛所导致。供给方面,随着利率持续走低,租金不断上涨,很多原本租房的人发现买房更加划算,不只比租房省钱,还可以低税,所以首次购房者陆续进场,同时也不断有投资人逢低吸纳,购买出租屋,以低房价,低利率,低成本购买投资出租房,又遇到高租金这样的高回报,很容易就能在出租房上赚钱。自2007年起房价开始下跌,很多购房者不想冒然入场,都持观望态度,等待更低的房价,但当房价上涨,更多的人开始追涨购买房屋。专业的投资人由于拍卖屋不好买,很多也都在市场上吸纳短售屋,我们在湾区市场上经常会遇到全现金的购房者,很多都是投资人。 所以,不断增加的初次购房者,出租房投资人,专业投资人是现在湾区购房市场的买方的源动力。

 

供给方面, 银行屋自2009年来逐渐减少,现在市场占有率已经降到很低,短售屋随有所增加,但是增长数量并不显著,屋主自卖房方面,有不少屋主都向我询问过,现在是卖房子的好时候吗? 比较把房子出租, 或者把房子出售,哪个方案更好些,他们绝大部分都选择了保留房屋出租, 这代表了时下很多屋主的想法,在房价上涨的时候,想继续等待,把房子卖更好的价钱。换房的屋主也是这样,如果财务上有能力保留现在的住房,很多都是会把以前的住房出租,然后再买一栋新的住房。如此银行屋, 短售屋存量减少,自住屋出售存量也不多的情况下,造成供给不足。 

今年到现在湾区的地产市场是卖方市场, 很多房子一放到市场上都能收到多个offer, 价格也因此被推升,其原因都是供求不平衡。

724号统计Palo Alto中价位房屋比一星期前下降5.7%, Cupertino中价位房屋比一星期前增长1.7% North Valley中价位房屋比一星期前上升3.3% Fremont中价位房屋比一星期前下降2.2%.

湾区高价位核心地区有迹象开始稍微冷却,很多地区价格的涨幅也有所放缓,今年的房屋价格展望还是要看市场的供求关系, 供给方面,库存量没有明显的增加, 在需求方面, 很多购房者在经历了半年多的竞价战争后有些疲惫,需要稍事休息, 在大的经济环境上,欧债危机没有得到缓解,美国有可能再推行QE3的救市方案,湾区不少大公司已经开始停止招聘新的员工, 等待下一个经济冬天。需求量由于这些利空的消息有所减少,但这些都不能改变不了今年的卖方市场。展望今年剩下的四个月,随着天气转冷,地产市场也会逐渐冷却一下,但应该波动不大。今后是否会进入地产的冬季,或是市场能继续回暖,我们拭目以待明年。

 

Bill Qin (秦由棕)

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